Диплом №3965 Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ФУНКЦИИ ИПОТЕКИ КАК ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА
1.1. Определение сущности и функций ипотеки
1.2. Система ипотечных отношений
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России
ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
2.1. Предмет и объект ипотеки
2.2. Права и обязанности сторон договора об ипотеке
2.3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество
2.4 Анализ судебных споров возникающих в сфере банковского кредитования
2.5 Исследование коллизий и пробелов в законодательстве регулирующем банковское кредитование
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Работа № 3965. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ работы, цена оригинала 1000 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word.

Оплата. Контакты

ВВЕДЕНИЕ
Выбранная для исследования тема актуальна тем что система ипотечного кредитования имеет первостепенное значение в национальной экономике поскольку ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых странах является формой улучшения жилищных условий оказывающей существенное влияние на экономическую ситуацию в стране. Кроме того система ипотечного кредитования представляет собой сложнейший механизм состоящий из взаимосвязанных элементов рынок недвижимости и операции по купли-продажи недвижимости.
Ипотека как одна из форм решения квартирного вопроса широко обсуждается как законодателем так и обществом и средствами массовой информации. Крайне трудно найти правовой либо экономический журнал или газету в которых бы не поднимался вопрос об ипотеке и связанных с ней многочисленных проблемах. Случается что мнения авторов по тем или иным вопросам расходятся но в одном они солидарны – ипотеке необходимо развитие.
В настоящее время роль ипотеки с каждым днем возрастает. В юридическом смысле ипотека – способ обеспечения обязательств сущность которого сводится к тому что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора.
Термин ипотека в юридическом обороте обычно охватывает два понятия
Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости земли основных фондов зданий жилья с целью получения ссуды.
Ипотека как ценная бумага — подразумевает закладную долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвращения кредитных средств.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом ипотека — это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования
— ипотекой признается залог имущества
— долгосрочный характер ипотечного кредита 20 — 30 лет
— заложенное имущество на период действия ипотеки остается как правило у должника
— заложено может быть только то имущество которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения
— законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества
— развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки
— ипотечное кредитование осуществляют как правило специализированные ипотечные банки.
Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики — промышленности строительства сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.
Ипотечное кредитование отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление в некоторой степени способствует снижению инфляции.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Актуальность ипотечного кредита обусловлена тем что его использование позволяет разрешить противоречия
— между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения
— между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.
Отсутствие в нашей стране долгое время института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям — в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения так и на уровне государства в целом.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.
Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения банков финансовых строительных компаний и предприятий стройиндустрии направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Таким образом цель данной работы – рассмотреть ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи
1. Рассмотреть сущность и функции ипотеки как правового института
2. Изучить актуальные проблемы ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств
3. Охарактеризовать направления совершенствования жилищного ипотечного кредитования в России.
Дипломная работа состоит из введения 2 глав заключения библиографического списка и приложения.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ФУНКЦИИ ИПОТЕКИ КАК ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА
1.1. Определение сущности и функций ипотеки
Ипотечное кредитование – долгосрочный кредит предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости земли производственных и жилых зданий помещений сооружений.
Ипотечный кредит– это денежные средства предоставленные на приобретение жилья выбранным банком которые выплачиваются на протяжении довольно долгого периода временичаще всего от 10 до15 лет. Для большого количества обычных граждан жилищный ипотечный кредит далее ипотека – единственный возможный источник для приобретения собственного жилья.
Во многих странах ипотечное кредитование используется в качестве инструмента улучшения жилищных условий. В городах России цены на жилье иногда столь велики по сравнению со средним заработком что люди вынуждены приобретать его в ипотеку переплачивая проценты по кредиту. В настоящее время миллионы жителей РФ уже имеют ипотечные обязательства. И их количество постоянно растет.
Обеспечение данной услуги на рынке недвижимости и строительства поддержкой государства в период экономической нестабильности повышает уровень ее востребованности.
Обратимся к исследованию экономической сущности понятия «ипотека». В экономической и правовой литературе встречаются различные его трактовки.
Русский правовед А.А. Башмаков в 1891 г. писал «Слово “ипотека” имеет три применения из коих первое наиболее тесное и самое точное второе несколько шире и наконец третье совершенно превратное и негодное хотя оно час то повторяется в разговоре. По первому или первоначальному смыслу hypothecate значит “залог” “закладная”. С греческого это слово имеет смысл того что “подставлено” стало быть означает опору вещественное обеспечение такого долгового соглашения которое без этой опоры или обеспечения было бы чем-то не вполне твердым и верным. Слово человека личный кредит зависит от чести то есть от элемента к сожалению весьма неустойчивого а иногда и призрачного. А вот вещь не обманет пока она на лицо а недвижимость всегда на лицо. Вот что значит эта “подпора” или “подставка” которую греческим словом называем “ипотекой”. Второе значение содержащееся в выражении “ипотечное право” так широко… В этом значении “ипотечным” надлежит именовать тот отдел вещного права который объемлет собою порядок возникновения права собственности и вещных ее обременений…Наконец третье к сожалению довольно распространенное употребление слова “ипотека” равносильно выражению “записанная недвижимость”». Следовательно А.А. Башмаков склоняется к определению ипотеки как залога недвижимости.
Сходную позицию занимал Г.Ф. Шершеневич 1911 г. «В более тесном смысле ипотека означает залог недвижимости. В более широком смысле ипотека выражает собой порядок укрепления вещных прав на недвижимости посредством записи в книге». Более расширительная трактовка Г.Ф. Шершеневича обусловлена желанием подчеркнуть что ипотека непременно должна строиться на принципах специальности и гласности.
В принципе аналогичные определения ипотеки находим у современных исследователей. Например В.В. Меркулов лаконично характеризует ипотеку как «залог недвижимого имущества» А.В. Толкушин дает такую же трактовку рассматриваемого понятия «ипотека представляет собой залог недвижимого имущества».
По нашему мнению приведенные лаконичные формулировки нуждаются в конкретизации отражающей специфику ипотеки как экономико-правовой категории.
Ряд авторов несколько уточняет исследуемое нами понятие. Так К.Ю. Татаров отмечает что «собственно термин “ипотека” обозначает залог недвижимого имущества с целью получения кредита». Подобные определения можно обнаружить в Экономической энциклопедии Финансово-кредитном энциклопедическом словаре в Энциклопедическом словаре по экономике.
Е.Ф. Жуков несколько уточняет отношения ипотеки «Ипотека – это залог недвижимости недвижимого имущества земли основных фондов строений жилья с целью получения ссуды. В случае невозвращения ссуды собственником заложенного имущества становится ссудодатель банки и др. кредитно-финансовые институты которые могут выдавать ту ссуду».
С.С. Колобов и В.С. Колобова более детально описывают предмет ипотеки «Ипотека – это залог недвижимости выступающей в виде предприятий строений зданий и сооружений иных объектов не посредственно связанных с землей соответствующими участками или правом пользования ими для получения ссуды кредита».
Ряд источников указывает на то что ипотечное кредитование позитивно влияет на общественные процессы. Люди вступающие в экономические отношения подобного рода долгосрочные дорогостоящие требующие пунктуальности и ответственности заинтересованы в увеличении своих доходов сохранении стабильности мотивированы погасить долги.
Ипотекой называют залог недвижимости с целью получения ссуды. В качестве предмета залога могут быть как жилые дома или квартиры так и производственные объекты земельные участки. Если должник не может вернуть долг кредитору то последний вправе погасить обязательства должника за счет недвижимого имущества которое находится в залоге. Права кредитора защищены законом РФ «Об ипотеке» ГК РФ.
Для того чтобы рассмотреть весь период приобретения жилья и погашения ипотеки нужно найти соответствующую категорию его описания. Если рассмотрим весь ряд событий то увидим что в этом процессе во всех индивидуальных случаях есть одни и те же этапы.
Задача формирования законодательной и нормативной базы необходимой для развития жилищного кредитования постоянно находи-лась в центре внимания правительства.
Правовой основой регулирования ипоте¬ки является Гражданский кодекс далее — ГК РФ и Федеральный закон от 16 февраля 1998 г. «Об ипотеке залоге недвижимости» нормы которого имеют приоритет перед нормами ГК п. 2 ст. 334 ГК РФ а также Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации ут¬вержденная Постановлением Правительства РФ 28 от 11 января 2000 г. «О мерах по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Фе¬дерации.
Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными определенными в ГК РФ способами на основании договора и в ука¬занных случаях — на основании закона.
Ипотечный жилищный кредит отлича¬ется от других видов кредита обеспечивае¬мых ипотекой двумя особенностями целе¬вым назначением предоставляется для при¬обретения жилья и предметом залога кото¬рым является приобретаемое жилье.
В целом правовое регулирование инсти¬тута жилищной ипотеки должно произво¬диться на основании сочетания двух основ¬ных принципов во-первых защиты прав и законных интересов человека и гражданина что обусловливается правовым социальным характером Российского государства и во-вторых закрепления законного и разум¬ного баланса интересов всех субъектов.
Таким образом первостепенное значе¬ние приобретает вопрос о форме договора ипотеки соблюдение которой является не только условием вступления договора ипотеки в силу но и имеет большое значение для придания стабильности и доказательности правам и обязанностям сторон.
Во многих исследованиях не обращалось достаточного внимания на социальные аспекты ипотеки что особенно важно в связи с применением Жилищного кодекса РФ и курсом Правительства РФ на решение жи-лищной проблемы. Всё это заставило по-новому взглянуть на проблемы ипотеки с позиции выявления еще не использованных резервов в этой области корректировки жи¬лищной политики.
Застой ипотеки и высокая степень ее со¬циализации объективно требуют активного участия государства в ее формировании и развитии по линии обеспечения налоговых льгот и субсидий создания специализиро-ванных ипотечных фондов ассоциаций страховых оценочных и риэлтерских компаний и самое главное — соответствующей фе¬деральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения.
Раскрывая понятие одного из социаль¬ных аспектов ипотеки можно сказать что социальная ипотека — это проект российского правительства направленный на обеспечение жильем социально незащищенных слоев на-селения а также очередников не имеющих возможности приобрести квартиру по про¬грамме коммерческой ипотеки.
Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой выражается в том что стои¬мость квадратного метра жилья исчисляется не по рыночным ценам а по льготным тари¬фам. Преимущество же социальной ипотеки в том что предоставляются дополнительные гарантии как со стороны банка так и со сто¬роны правительства. Банк проверяет юриди¬ческую чистоту квартиры обязуется сохра¬нять неизменной установленную процентную ставку и страхует квартиру и жизнь заемщика.
Сущность ипотеки как залога недвижимости проявляется в ее функциях. В специальной литературе отсутствует четкое выделение функций ипотеки. На наш взгляд можно выделить три функции ипотеки
– стимулирующую
– обеспечительную
– воспроизводственную.
Стимулирующая функция ипотеки заключается прежде всего в том что залог недвижимого имущества позволяя залогодателю-должнику заключать более широкий спектр сделок несет в себе угрозу потери права собственности на заложенное имущество а кредитору дает дополнительную гарантию исполнения обязательства. Поэтому должник опасаясь за судьбу предмета ипотеки старается оптимизировать свою экономическую деятельность с целью накопления средств для погашения обязательства и сохранения права собственности на заложенное имущество. Кредитор в свою очередь получая право залога на недвижимость с большей готовностью идет на заключение сделки с должником.
Выполнение ипотекой обеспечительной функции происходит в случае неисполнения ипотечного обязательства заемщиком залогодержатель с целью удовлетворения своих требований имеет право обратить взыскание на заложенное имущество которое подлежит реализации на публичных торгах или аукционе. Вырученная сумма направляется на погашение денежных требований кредитора-залогодержателя.
Границей между этими двумя функциями ипотеки становится факт неисполнения должником-залогодателем ипотечного обязательства в установленный срок.
До этого момента реализуется стимулирующая функция ипотеки а после него начинается действие обеспечительной функции.
Воспроизводственная функция ипотеки крайне важна для залогодателя. Поскольку у него при ипотеке остаются права владения пользования и частичного распоряжения заложенным имуществом то в случае надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства не происходит отвлечение заложенного имущества из воспроизводственного процесса и следовательно нормальное функционирование субъекта сохраняется.
Рис. 1. Функции и роль ипотеки в условиях рыночной экономики
На рис.1 показаны функции и роль ипотеки в условиях рыночной экономики в их взаимосвязи.
Ипотека увеличивает потенциальное число покупателей заемщиков как субъектов отношений купли-продажи кредитных и иных отношений. Существует большое число мелких организаций не имеющих надежной репутации и громкого имени и неспособных предоставить каких-либо значимых гарантий исполнения обязательств по сделке которую они желают заключить. Ипотека выполняя стимулирующую функцию расширяет возможности подобных организаций.
Выполняя стимулирующую функцию и одновременно являясь обеспечением ипотечного обязательства залог недвижимости способствует укреплению позиций должника и уверенности кредитора в исполнении обязательства. Право кредитора обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае невыполнения должником ипотечных обязательств – лучшая гарантия обеспеченности сделки. Кроме того поддерживается на должном уровне финансово-платежная дисциплина. У должника имеется сильный стимул для исполнения обязательства обеспеченного залогом недвижимости надлежащим образом.
В случае неисполнения должником обязательства по ипотеке погашение денежных требований кредитора залогодержателя не откладывается на неопределенное время ввиду отсутствия средств у должника а осуществляется в кратчайшие сроки путем реализации предмета ипотеки.
В силу того что ипотека является весьма надежным обеспечением по ипотечной ссуде устанавливается более низкий уровень процентов по сравнению с необеспеченными кредитами так как ипотека практически снимает риск невозврата ссуды. Ввиду возможной утраты заложенной недвижимости в случае неисполнения ипотечных обязательств ипотека стимулирует рациональное производительное использование как ипотечного кредита так и в целом средств должника.
Как результат выполнения воспроизводственной функции ипотеки обеспечивается непрерывность процесса производства у залогодателя.
1.2. Система ипотечных отношений
В настоящее время активно развиваются ипотечные отношения. Прежде всего в сфере жилищного строительства. Расширяется круг применения закладной на рынке ценных бумаг.
Увеличиваются возможности переуступки прав на заложенное имущество и его гражданско-правовой оборот.
Условия предлагаемые банковским учреждением для каждой разновидности кредитования отдельно считаются максимально выгодными как ему самому так и клиенту. Распространенным типом кредитования является кредитование под залог имущества. Процесс оформления необходимых документов для этого вида кредитования не отличается большой сложностью и по количеству граждан использующих этот способ он занимает одно из первых мест. Одним из основных направлений работы банков остается ипотека потому что данный вид получения кредита популярен среди россиян. Причем банк предоставляет всю информацию по срокам и суммам погашения в открытом виде. При помощи специального калькулятора каждый человек лично сможет высчитать сумму которую хочет взять и срок в течение которого он рассчитывает погасить сумму ипотеки.
Схематично система ипотечных отношений представлена на рис.2. Здесь отношения ипотеки подразделены на две подсистемы первичную и вторичную. Реализация вторичных ипотечных отношений возможна на базе сложившихся первичных но не обязательна. Субъектами первичных ипотечных отношений выступают кредитор залогодержатель должник и залогодатель.
Объект отношений представлен ипотечным обязательством и предметом ипотеки. Ипотечные отношения реализуются путем заключения и исполнения договора об ипотеке а также путем выдачи закладной. В рамках вторичной подсистемы ипотеки реализуются отношения рефинансирования ипотечных требований посредством операций с закладными или выпуска ипотечных ценных бумаг. Ипотечные ценные бумаги лишь косвенно связаны с залогом недвижимого имущества. Кроме того их выпуск могут проводить лишь кредитные организации и ипотечные агенты.
Итак в силу своих специфических характеристик ипотека является наиболее универсальным способом обеспечения исполнения обязательств при соблюдении лишь одного условия наличие недвижимости у залогодателя.
Рис. 2. Система ипотечных отношений
Ипотечные отношения стремительно развиваются во всем мире и в России в частности. По данным Банка России в 2013 г. 153 от общего объема кредитов выданных физическим лицам приходится на долю ипотечных жилищных кредитов при этом темп прироста объема ипотечного жилищного кредитования составил 312 по сравнению с 2012 г. Коммерческая ипотека пока не столь развита как ипотечное жилищное кредитование. Вместе с тем выполняя свою стимулирующую функцию ипотека способствует развитию финансовых отношений как привлечение организациями банковских кредитов так и совершение сделок между отдельными экономическими субъектами.
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России
С 2014 года стартовала новая государственная программа на рынке ипотеки–Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года далее–стратегия которая является формированием единых ориентиров всех участников заемщика и кредиторов рынка по принципам ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
Согласно стратегии развитие ипотеки в России должно стать комплексным и четко структурированным процессом. Предусмотренные в документе изменения и новации коснутся не только государственных и коммерческих ипотечных институтов но и принципов их взаимодействия с потребителями.
Государство рассматривает ипотеку как механизм благодаря которому возможно решение задач огромной социальной важности для всей страны проблемы недостаточного количества квадратных метров проблемы финансового обеспечения капитального строительства и многое другое.
С первого взгляда в ипотечном жилищном кредитовании всё может показаться непростым и тяжёлым для понимания. Однако после того как Вы сориентируетесь и изучите рынок ипотечного кредитования проанализируете пройдёте все его этапы он уже не выглядит для Вас непонятным и сложным.
Ипотечное кредитование т.е. покупка жилья за счет заемных кредитных средств но под залог приобретаемых жилых домов или квартир широко используется среди населения.
Однако покупая жилье в ипотеку необходимо реально оценить свои финансовые возможности особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.
Кроме того необходимо помнить о следующих особенностях
− заключение договора при приобретении жилья за счет кредитных средств
− о недвижимом имуществе передаваемом в залог
− согласование передачи имущества в ипотеку
− обременение помещений и снятие обременения
− обращение взыскания на заложенное имущество.
Следует отметить особенности заключения договора при приобретении жилья за счет кредитных средств необходимо помнить что в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» далее – Закон об ипотеке . При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком кредитного и договора об ипотеке. Но как правило условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления использования и возврата ипотечного кредита об этом сказано как в п. 2 ст. 91 Закона об ипотеке так и в ч. 4 ст. 5 ФЗN 353 «О потребительском кредите займе» от 21.12.2013 далее–Закона о потребительском кредите . Такая информация должна размещаться в местах оказания услугместах приема заявлений о предоставлении кредита в т.ч. и в сети Интернет.
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм направленных на погашение основного долга и сумм направленных на погашение процентов п. 2 ст. 91 ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке .
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита обеспеченного ипотекой п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите. Данная информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.
Договором может быть предусмотрена выдача закладной т.е. ценной бумаги удостоверяющей в частности право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам обеспеченным ипотекой без представления других доказательств существования этих обязательств п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке.
Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей возложенных на него нормативными правовыми актами РФ а также за услуги оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ .
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор содержащий обеспеченное ипотекой обязательство не подлежит государственной регистрации однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Каждый гражданин должен знать что за государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается .
Для государственной регистрации ипотеки понадобятся следующие документы.
1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ удостоверяющий личность заявителя .
3. Договор об ипотеке и документы названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.
4. Кредитный договор исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы названные в закладной в качестве приложений если в договоре об ипотеке указано что права залогодержателя удостоверяются закладной .
Рассмотрим особенности недвижимого имущества передаваемого в залог.
Предметом ипотеки является передаваемое в залог недвижимое имущество которым могут быть земельные участки предприятия здания сооружения и иное недвижимое имущество используемое в предпринимательской деятельности жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир состоящие из одной или нескольких изолированных комнат дачи садовые дома гаражи и другие строения потребительского назначения воздушные и морские суда суда внутреннего плавания и космические объекты.
Однако необходимо помнить что запрещена ипотека земель находящихся в государственной или муниципальной собственности а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций крестьянскихфермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Также не допускается ипотека части земельного участка площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Кроме того запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При оформлении ипотеки на квартиру в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением и доля вправе общей собственности на жилой дом.
Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик поэтому если банк настаивает на том что оценку должен производить какой-то определенный оценщик то это должно вызвать у вас подозрение.
Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена поскольку может возникнуть ситуация когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано. Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье фактически являющееся условием получения кредита свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.
Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования.
Однако является правомерным условие о том что кредит может быть выдан заемщику и при отсутствии договора страхования но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.
Основным правилом являются особенности согласования передачи имущества в ипотеку.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке а также п. 3 ст. 35 СК РФ .
Если же в залог передается жилой дом или квартира находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан ограниченно дееспособных или недееспособных лиц над которыми установлены опека или попечительство сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Существенным вопросом при приобретении жилья в ипотеку являются особенности обременения помещений и снятия обременения.
Договор найма или договор аренды жилого помещения заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке.
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре в котором зарегистрирован договор об ипотеке ст. 352 ГК РФ ст. 25 Закона об ипотеке. По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно предоставить
− заявление владельца закладной
− или совместное заявление залогодателя и залогодержателя
− или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке.
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается п. п. 6п.3 ст. 333.35 НК РФ .
Важно также обратить внимание на особенности обращения взыскания на заложенное имущество.
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества т.е. обратить взыскание на заложенное имущество. В этом случае у граждан проживающих в ипотечном жилье прекращается право пользования жилым помещением.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество– одно из главных условий договора об ипотеке которое залогодателю следует особо учитывать при подписании документов.
Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном так и во внесудебном порядке п. 1 п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.
Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок жилой дом или квартира на которые обращено взыскание реализуются путем продажи с торгов проводимых в форме открытого аукциона п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке.
Необходимо помнить что согласно Закона об ипотеке устанавливаются обязательства которые обеспечиваются договором об ипотеке ст. 2 Закона об ипотеке а это уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо части предусмотренной договором.
Учитывая всё вышеизложенное можно сделать выводы о том что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными а качество ипотечного портфеля существенно повысится.

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
2.1. Предмет и объект ипотеки
Предмет ипотеки— имущество права на которое зарегистрированы в порядке установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним п. 1 ст. 130 ГК РФ. Уточнение относительно государственной регистрации прав сделано не случайно. По смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости может быть отнесено имущество права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП или могут должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
Вместе с тем предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество права на которое уже зарегистрированы. Следовательно нельзя заложить жилое помещение которое залогодатель приобретет в будущем. Последнее неоднократно подчеркивается правоведами.
Представляет интерес позиция В.М. Ланцова утверждающего что «предметом ипотеки является залог недвижимости… и прав на нее.
Последняя добавка прав на нее является принципиальной». Мнение ученого считаем спорным по следующим соображениям. Фактически автор определяет понятие предмета ипотеки «само через себя» что недопустимо по законам логики. Ипотека — вид залога и соответственно ее предметом не может быть сам залог. Как справедливо отмечает Д.И. Мейер «залог залога — это залог права залога» «в нашей практике не встречается отдельно залог права залога а обыкновенно закладывается сама претензия обеспеченная залогом».
Объект ипотеки жилых помещений — это право собственности на жилое помещение. Как отмечает В.М. Ланцов «ипотека является не чем иным как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности». Не оспаривая что в приведенном высказывании присутствует рациональное зерно заметим однако что данное положение не абсолютно. Основное обязательство в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения может быть исполнено а ипотечное правоотношение в этом случае прекращается. В подобной ситуации речь не идет об уступке права собственности на заложенную вещь.
Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома квартиры части жилых домов и квартир состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение» который никак не определен. Так исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке можно сделать однозначный вывод что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение». В остальных нормах например в п. 3 ст. 77 п. 3 ст. 53 указанного закона законодатель оперирует термином «жилое помещение». В этой связи возникает вопрос почему законодатель не использует термин «жилое помещение» при определении предмета ипотеки жилых помещений в ст. 5 применяя его в других нормах Закона об ипотеке
В связи с неопределенностью рассматриваемых терминов в гражданском праве мы вынуждены обратиться к нормам жилищного права в целях уяснения их смысла и определения понятий. Тем более что жилищное право — часть гражданского права.
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом и его часть квартира и ее часть а также комната являются разновидностями жилого помещения. Сам термин «помещение» в настоящее время не имеет легального определения. Ранее в ст. 1 Федерального закона 72-ФЗ«О товариществах собственников жилья» «помещение» определялось как единица комплекса недвижимого имущества часть жилого здания иной связанный с жилым зданием объект недвижимости выделенная в натуре предназначенная для самостоятельного использования для жилых нежилых или иных целей находящаяся в собственности граждан или юридических лиц а также Российской Федерации субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Данное определение нельзя принять как основополагающее. Исходя из его смысла помещение представляет собой часть здания. Однако как быть с жилыми домами например с коттеджами Последние кстати называют зданиями. Вспоминается и другой термин — «сооружение». Возникает вопрос о соотношении терминов «здание» «сооружение» «помещение».
Среди цивилистов на этот счет нет единого мнения. Некоторые полагают что помещение — это часть здания и сооружения другие настаивают на тождественности терминов «помещение» «здание» «сооружение». Имеется и иная точка зрения согласно которой здания и сооружения существуют как самостоятельные объекты недвижимости наряду с входящими в них помещениями.
Что представляют собой сами здания и сооружения По мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе термины «здание» и «сооружение» тождественны и означают «сооружение созданное заново или приспособленное укрепленное на поверхности земли или в ее недрах признанное в установленном порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением». Иной позиции придерживается С.П. Гришаев к мнению которого мы присоединяемся. Принимая во внимание что действующее законодательство не проводит разграничения между рассматриваемыми понятиями он пишет «…в общепринятом смысле различие заключается в том что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно».
Указанные теоретические проблемы неслучайны. Вследствие их разрешения мы получим ответ на вопрос о соотношении понятий жилого помещения как предмета залога и части жилого помещения залог которой возможен только в случае признания этой части в качестве самостоятельного объекта гражданского права.
Думается термин «помещение» следует рассматривать в зависимости от контекста. Наше мнение основано на анализе норм гражданского и жилищного права. Так в ряде случаев законодатель употребляет этот термин как обобщающее понятие. Например по смыслу ст. 673 ГК РФ жилой дом и квартира — это разновидности жилых помещений. В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом квартира и комната как указано выше также названы видами жилого помещения.
Жилым домом согласно ст. 16 ЖК РФ признается индивидуально-определенное здание которое состоит из комнат а также помещений вспомогательного использования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат а также помещений вспомогательного использования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
По нашему мнению когда речь идет о жилом доме термины «здание» и «жилое помещение» полностью совпадают.
Сегодня возможна регистрация двух и более прав собственности в отношении одной вещи на здание и на помещение в нем. Из смысла абзаца второго п. 6 ст. 12 Федерального закона 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» далее — Закон о регистрации прав следует что возможна одновременная регистрация права собственности на здания сооружения и помещения в них. В.А. Алексеев отмечает что «параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем». В целях решения этих проблем он предлагает исключить возможность признания помещений самостоятельными объектами гражданского права. Позиция ученого представляется спорной. Как в таком случае надлежит оформлять право собственности на квартиру в многоквартирном доме Следуя логике правоведа у дома будет только один собственник что приведет к неблагоприятным экономическим последствиям уменьшению количества собственников жилых помещений снижению объемов ипотеки вторичного жилья. Законодатель не запрещает регистрировать в отношении одной и той же вещи на здание и на помещения в нем два и более права собственности что не противоречит общим принципам гражданского права поскольку квартиры как обособлены технически так и оформлены отдельно юридически.
Квартира как жилое помещение представляет собой часть здания — многоквартирного дома который не всегда является объектом гражданских прав. Многоквартирные дома построенные до начала процесса приватизации квартиры в которых изначально находились в муниципальной собственности остаются в муниципальной собственности а во вновь строящихся многоквартирных домах квартиры сразу распределяются в будущую частную собственность граждан после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты если иное не предусмотрено договором.
В любом случае предметом ипотеки жилых помещений может быть только квартира но не многоквартирный дом. Возникает вопрос почему многоквартирный дом не может быть предметом ипотеки жилых помещений если он назван в качестве такового в п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке. На наш взгляд в данном случае есть законодательная недоработка. В ст. 74 говорится буквально об индивидуальных и многоквартирных жилых домах т. е. по смыслу Закона об ипотеке многоквартирный дом признается жилым помещением. Это по нашему мнению не верно. Жилое помещение имеет специфическое назначение — оно предназначено для проживания. Более того термин позаимствован из жилищного права и следовательно должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и соответственно не может быть предметом ипотеки жилых помещений.
Сказанное выше подтверждается также ст. 23 Закона о регистрации прав где говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В главе 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации но не в качестве объекта вещных прав. Таким образом объекты гражданских прав и сделок — это объекты недвижимости в многоквартирных домах а не сами дома.
2.2. Права и обязанности сторон договора об ипотеке
В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.
В качестве залогодержателя выступают юридические лица. Это могут быть банки различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия в качестве залогодержателей физических лиц но в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает физическое лицо.
Статья 1 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости гласит что залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой лицо не участвующее в этом обязательстве третье лицо. Как указывает М. Брагинский залогодатель осуществляет свое вытекающее из ипотеки право по отношению к залогодателю независимо от того является ли он должником и если нет то находится ли он в какой-либо правовой связи с должником и обладает ли личным интересом к исполнению обеспеченного ипотекой обязательства.
О. В. Боброва указывает что в банковском кредитовании в отличие от иных видов кредитования непосредственно затрагиваются интересы еще двух субъектов кроме кредитора и заемщика. Первый из них — участник исполнения кредитных обязательств если таковым не является сам заемщик. Такая роль отведена гаранту поручителю страховщику третьему лицу — залогодателю.
Другой объект — совокупный обладатель прав. Специфичным для банков является осуществление кредитования за счет привлеченных денежных средств. Законодательно-правовой режим их не установлен но по поводу этих средств существуют дополнительные обязательства у банка и в свою очередь права у его вкладчиков передавших последнему деньги в виде вкладов и счетов.
При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить что в законодательстве в том числе в ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки.
На взгляд автора настоящей научной статьи пробелом в действующем ФЗ является нечеткое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки залога недвижимости.
При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо вначале указать права и обязанности которые отражают суть самого договора и следуют из законодательного определения договора ипотеки.
Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимуществом удовлетворения перед правами других кредиторов.
Любому праву должна корреспондировать обязанность. Учитывая то что ипотека является способом обеспечения обязательства обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки а в форме ответственности за неисполнение условий договора.
В научной диссертационной работе А. В. Фадеева Договор ипотеки и его государственная регистрация видно достаточно понятную классификацию прав и обязанностей залогодателя а также прав и обязанностей залогодержателя. Одну из групп прав он обозначил как права по распоряжению предметом залога. К ним относятся такие права как право на отчуждение заложенного имущества п. 1 ст. 37 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости право последующей ипотеки. При наличии ряда условий предмет ипотеки может быть заложен два и более раза.
Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя завещать заложенное имущество. В ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости содержится указание на то что условия договора об ипотеке или иного соглашения ограничивающие это право залогодателя ничтожны. Из содержания данного права следует что принадлежать оно может только физическому а не юридическому лицу.
Так же еще одну группу прав вытекающую из того что залогодатель является собственником предмета залога А. В. Фадеев называет права по пользованию предметом залога право пользования заложенным имуществом ст. 29 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости право извлекать доходы из заложенного имущества ст. 40 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости.
Следующая группа прав — права в отношении объектов недвижимости находящихся на земельном участке право распоряжения зданиями и сооружениями находящимися на заложенном земельном участке. Это право отражено в ст. 64 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости право возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения. Законодатель закрепил это право в ст. 65 вышеуказанного закона.
Обязанности залогодателя
Значительную группу обязанностей залогодателю можно обозначить термином информативные
-обязанность уведомить залогодержателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества ст. 32 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости
— обязанность уведомить залогодержателя в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество ст. 33 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости
— обязанность привлечь залогодержателя к участию в деле в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество
— обязанность уведомления о последующей ипотеке ст. 44 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости.
Следующая группа обязанностей — вытекающие из бремени содержания имущества обязанность по содержанию и ремонту заложенного имущества ст. 30 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости и ст. 210 ГК РФ обязанность страхования заложенного имущества ст. 31 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости обязанность принимать меры обеспечивающие сохранность заложенного имущества ст. 32 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости.
Права залогодержателя
По мере сужения круга правомочий вещные права можно расположить в следующем порядке право собственности право хозяйственного ведения и оперативного управления жилищным фондом право залогодержателя на заложенное жилое помещение вещные права так называемых пользователей жилплощади — членов семьи собственников жилого помещения нанимателей помещений и членов их семей членов жилищно-строительных кооперативов аналогичных непосредственных пользователей жилой площадью вещные права сервитутных пользователей объем правомочий которых является наименьшим.
Существует вид прав которые носят различный характер. Выделим эти права право дать согласие на замену предмета залога право уступки прав по договору другому лицу. Реализация такого права возможна если договором не предусмотрено иное. Лицо которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
— право использовать способы защиты прав ст. 12 ГК в случае если залогодатель отказался от их использования если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
— право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества ст. 31 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости.
— право проверять заложенное имущество. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие состояние и условия содержания имущества заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать какие-либо помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами во владении которых оно находится.
— право требовать досрочно исполнения основного обязательства или изменения условий договора об ипотеке
— если заложенное имущество утрачено или существенно повреждено
— при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей ведущих к угрозе повреждения объекта.
Обязанности залогодержателя
Договор ипотеки характеризуется тем что обязанностей у залогодержателя практически не возникает. Это обусловлено односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства.
Основные обязанности можно определить как обязанности не препятствовать реализации прав залогодержателя и давать согласие в установленных случаях.
Следует отметить что интересы сторон имеют важное юридическое значение для возникновения реализации и прекращении гражданских правоотношений. Рассматривая категорию интереса в гражданском праве С. В. Михайлов отмечает что интерес является необходимым структурообразующим звеном и элементом правоотношения предпосылкой условием динамики обязательственного правоотношения в связи с чем содержание обязательственных правоотношений не может быть ограничено только связью субъективных прав и обязанностей.
Применительно к ипотечному жилищному кредитованию это обозначает что заемщики вступая в правоотношение с кредитором имеют намерение реализовать свое право на удовлетворение жилищной потребности за счет предоставленного кредита. Одновременно заемщики принимают на себя обязанности вернуть кредиты и проценты за их использование в определенный срок.
Правильная оценка содержания ипотечных обязательств как способа минимизации риска банковского кредитования невозможна без признания наличия в данных правоотношениях публичных интересов банковской системы и общества в целом. Применительно к правам и обязанностям сторон договора ипотеки это выражается в первую очередь в установлении для сторон договора обязанности по государственной регистрации договора и придания ему тем самым публичного статуса а также в возложении на орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответственности за деятельность по регистрации данного вида сделок ст. 26 28 ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости.
2.3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество
В условиях приоритета судебного порядка обращение взыскания и реализация обремененного ипотекой имущества занимают достаточно длительное время в некоторых случаях – от полутора до двух лет. Причины такого положения – недостаточная правовая регламентация материальными нормами права процедуры удовлетворения требований кредитора за счет заложенного недвижимого имущества а также сложности организационно технического свойства.
Поэтому проблема взыскания заложенного имущества признана одной из самых центральных проблем залога в Российской Федерации. В современной правовой науке нет единого понимания к понятию «обращение взыскания на заложенное имущество» какой смысл эта категория имеет материально-правовой или же процессуальный. Не совсем понятна и природа права залога ипотечного кредитора. На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы
Категорию «обращение взыскания» стоит рассматривать с точки зрения и процессуального и материального права. В зависимости от контекста под обращением взыскания на заложенное имущество понимается стадия реализации права залога основание прекращения права собственности на заложенное имущество способ защиты гражданских прав юридическая процедура субинститут залогового права.
Мы согласны с В. А. Мочаловой которая под обращением взыскания применительно к ипотечным правоотношениям понимает совокупность действий ипотечного кредитора направленных на получение материально-правового основания реализации предмета ипотеки судебного решения либо соглашения сторон устанавливающего подлежащее реализации заложенное недвижимое имущество объект взыскания объем удовлетворяемого требования объем взыскания и условия реализации объекта взыскания начальную продажную цену и способ реализации.
Определяя правовую природу права залога стоит обратить внимание на то что ипотека порождает ограниченное вещное право но при этом обязательственная связь залогодержателя и залогодателя не утрачивается.
Опираясь на мнение юриста А.В. Абрамова следует отметить что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть осуществлен только с помощью исполнительной надписи нотариуса. При этом само соглашение о нем должно быть оговорено в договоре или закладной.
Под предметом ипотеки следует понимать само заложенное имущество. Кроме того чтобы предмет стал объектом взыскания следует установить факт сохранности предмета ипотеки к моменту обращения взыскания факт принадлежности его залогодателю на праве собственности либо праве хозяйственного ведения факт обременения ипотекой а также факт выделения объекта недвижимости для целей реализации и удовлетворения требований залогодержателя.
Мы поддерживаем предложения В.А. Мочаловой которые касаются совокупной ипотеки. А именно закрепить после гл. VII «Последующая ипотека» в Законе об ипотеке гл. VII.1 «Совокупная ипотека» состоящую из ст. 42.1 «Понятие совокупной ипотеки и особенности удовлетворения требований залогодержателя по совокупной ипотеке» следующего содержания
«1. В ипотеку может быть передано несколько объектов недвижимости по одному договору совокупная ипотека. Каждый из объектов совокупной ипотеки обеспечивает требование залогодержателя в полном объеме.
2. Залогодержатель вправе по своему усмотрению получить удовлетворение в полной сумме или ее части путем обращения взыскания и реализации одного нескольких либо всех объектов недвижимости обремененных совокупной ипотекой если иное не определено соглашением сторон.
3. В случае недостаточности средств вырученных от продажи одного или нескольких объектов недвижимости обремененных совокупной ипотекой залогодержатель вправе обратить взыскание на оставшиеся объекты совокупной ипотеки. В отношении реализованных по требованию залогодержателя объектов недвижимости совокупная ипотека прекращается».
Под объемом взыскания следует понимает совокупность обеспечиваемых ипотекой требований подлежащих удовлетворению из стоимости объекта взыскания. Законом выделяются основные и дополнительные требования. Однако расходы залогодержателя решившего добровольно застраховать предмет ипотеки ипотекой не покрываются.
Положительным стоит отметить и стремление законодателя который пытается реформировать залоговое право и в частности ипотечные правоотношения. Надеемся что проект введения ипотечного страхования будет принят законодательными органами и это поспособствует дальнейшему развитию ипотеки в России.
В последнее время все большую актуальность приобретает покупка жилья в ипотеку с использованием средств материнского капитала в связи с этим возникает множество вопросов и споров.
Использование материнского капитала в ряде случаев сопряжено с рядом технических сложностей особенно на первичном рынке жилья когда объект еще официально не сдан в эксплуатацию.
Ипотека с использованием материнского капитала – банки предлагают различные условия каждой семье. Процент получения ипотечного кредита с помощью средств материнского капитала очень велик. Основная проблема состоит в том что в федеральном законе прописано оформление жилья приобретаемое при помощи материнского капитала в совместную семейную собственность доли распределяются между родителями и детьми. Тогда как большинство существующих ипотечных программ обременения в такой форме не допускают т.к. вплоть до конца выплат по ипотечному кредиту квартирадом находится в залоге у кредитующего банка.
Для этой сложной задачи нашлось решение необходимо предоставить письмо с обязательством в течение полугода после перечисления денежных средств оформить данное жилье квартирудом в совместную собственность родителей детей а также других членов семьи которые проживают совместно с ними. В этом документе и заключается главная проблема.
Дело в том что никто не отслеживает исполнение этого нотариального обязательства. То есть нотариусы сведения об оформлении этих документов никуда не подают в ФРС также нет никакой контролирующей формы для данного документа. Не попадает это нотариальное обязательство и в органы опеки с тем чтобы они могли отслеживать не ущемлены ли права детей.
То есть данный документ просто может быть не оформлен и при перепродаже квартиры доля например детей может быть не учтена то есть их права будут нарушены.
На сегодняшний день квартиры купленные с использованием материнского капитала уже появились на рынке и представляют потенциальную опасность – еcли они будут проданы их покупатели могут оказаться недобросовестными приобретателями.
В свою очередь юристы говорят что эту проблему можно разрешить более четко распределив контролирующие функции в треугольнике пенсионный фонд – органы опеки и попечительства – прокуратура.
Сначала пенсионный фонд контролирует целевое направление выделенных средств материнского капитала направляет списки в органы опеки которые должны проверить исполнение законодательства и в случае его нарушения обратиться для защиты прав несовершеннолетних либо в суд либо в прокуратуру. При этом для упрощения системы отчетности надо обязать собственника квартиры предоставлять необходимые документы в соответствующие органы.
Споры вытекающие из договора залога недвижимого имущества ипотеки многогранны и разрешая конкретный спор суды применяют не только нормы закона непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон закона 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недви-жимости» но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ Земельного Семейного Жилищного кодексов Российской Федерации.
Очевидно что большинство судебных споров вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным.
В качестве основания иска как правило указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий незаключенный договор или несоответствие договора ипотеки закону отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего отсутствие прав на передаваемое в залог ипотеку имущество передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка на котором расположено здание или сооружение и т.д.
Рассматриваются судами и иные дела по спорам вытекающим из договора залога недвижимости ипотеки.
Как например отмечено в «Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам вытекающим из договора залога имущества в том числе недвижимого имущества ипотеки рассмотренным за 2012 год и 2013 год» проведенного Владимирским областным судом в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом
— о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество
— об оспаривании договора залога
— об изменении условий договора залога ипотеки в связи с разделом недвижимого имущества являющегося предметом залога
— о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного обязательства.
Количество дел по рассматриваемой проблематике за период с 2012 по 2013 год свидетельствует об устойчивой тенденции роста более чем в три раза обращений заинтересованных лиц в суды и к мировым судьям за разрешением спорных ситуаций в сфере приобретения недвижимости при помощи ипотеки.
Следует сказать что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона которые суд либо таковыми не считает либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.
Таким образом в настоящее время в России сложился ряд потенциальных условий для активного развития системы ипотечного кредитования в жилищной сфере. Они обусловлены с одной стороны наличием значительной неудовлетворенной потребности в жилье и с другой стороны поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием в государстве финансовых ресурсов.
Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения со средними доходами необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам повышение благосостояния населения нормализация ситуации на рынке недвижи-мости снижение цен на жилье закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов но и для заемщиков. Нельзя допускать чтобы пользуясь безвыходным положением заемщиков кредиторы действовали только в своих интересах превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.
2.4 Анализ судебных споров возникающих в сфере банковского кредитования
Опыт с размещением кредитными организациями части рекламного текста мелким шрифтом показывает что согласно ст. 28 ч.3 ФЗ от 13.03.2006 38-ФЗ «О рекламе» если реклама услуг связанных с предоставлением кредита пользованием им и погашением кредита содержит одно условие влияющее на его стоимость то такая реклама должна содержать все условия определяющие фактическую стоимость кредита для заемщика. Арбитражная практика утверждает что если иные существенные условия кредита напечатаны мелким шрифтом делая доступным только основной текст то в таком случае информация о условиях выдачи кредита которая указана в рекламе мелким шрифтом признается отсутствующей а реклама – нарушающей ч.3 ст.28 Закона о рекламе .
Стоимость потребительского кредита с учетом всех дополнительных комиссий и платежей может существенно превышать процентную ставку заявленную по кредиту. Заемщик ориентируется прежде всего на уровень процентной ставки которая заявлена в кредите. Сумма кредита увеличивается за счет различного рода комиссий банка – комиссия за выдачу кредита комиссии за ведение счета досрочный возврат кредита. Статья 30 ФЗ от 2 декабря 1990 г. 395-I «О банках и банковской деятельности» гласит что кредитная организация до заключения кредитного договора с заемщиком — физическим лицом и до изменения условий кредитного договора с указанным заемщиком обязана предоставить заемщику — физическому лицу информацию о полной стоимости кредита перечень и размеры платежей заемщика. В расчет полной стоимости кредита входят
1. платежи заемщика по кредитному договору связанные с заключением и исполнением кредитного договора размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора
2. платежи заемщика в пользу третьих лиц если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора в котором определены такие третьи лица например страховые компании нотариальные конторы нотариусы.
Президиум ВАС РФ признал незаконной взимание банком комиссии за открытие и ведение ссудного счета поскольку «действия банка по открытию и ведению счета не являются самостоятельной банковской услугой. Указанный вид комиссии нормами Гражданского кодекса Законом о защите прав потребителей другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрен следовательно включение в договор условия об оплате комиссии за открытие и ведение ссудного счета нарушает права потребителей». Далее в этих же постановлениях нарушающими права потребителей и незаконными были признаны условия договора о подсудности спора только по месту нахождения банка и о возможности одностороннего изменения банком процентных ставок по кредиту . Следует также учитывать норму ч.4 ст. 29 ФЗ от 2 декабря 1990 г. 395-I «О банках и банковской деятельности» в которой говорится что по кредитному договору заключенному с заемщиком-гражданином кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора увеличить размер процентов и или изменить порядок их определения увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям за исключением случаев предусмотренных федеральным законом. Взыскание комиссии за предоставление и обслуживание кредитной банковской карты является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей» .
Вопрос о залоге денежных средств является актуальной темой и для банковского кредитования так как залог является одной из форм обеспечения банковского кредита. Президиум ВАС РФ в своем постановлении говорит следующее по этому поводу «Согласно ст.1 Закона о залоге залог – способ обеспечения обязательства при котором кредитор залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом в силу ст.28-30 названного Закона и ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга тем самым исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога так как одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога». Но исходя из природы «безналичных денег» они не могут быть переданы в залог по правилам регулирующим залог вещей . И вот принимая во внимание что безналичные деньги суть права требования к банку в определенной сумме банки заключают не договоры залога «денежных средств находящихся на банковском счете» а договоры залога прав вытекающих из договора банковского счета банковского вклада. Правомерность залога имущественных прав вкладчика по договору банковского вклада подтверждена арбитражной практикой . То есть относительно безналичных денег практика выработала подход согласно которому предметом залога выступают права требования вытекающие из договора банковского счета банковского вклада. Что касается залога наличных денежных средств то нужно исходить от основного квалифицирующего признака залога сформулированного ВАС РФ возможность продажи предмета залога. Продать например наличную иностранную валюту юридически возможно и поэтому иностранные денежные знаки могут быть предметом залога. Но реализация иностранной валюты при обращении взыскания возможна только через уполномоченные банки согласно ч. Ст. 11 Закона о валютном регулировании. Российские денежные знаки проданы могут быть только те из них рыночная стоимость которых отличается от номинальной . Такому признаку отвечают памятные монеты и монеты из драгоценных металлов нумизматические ценности.
Относительно залога ценных бумаг существует четкая позиция Президиума ВАС РФ – право залога на такие ценные бумаги возникает на основании ст.149 ГК РФ только с момента фиксации его в установленном порядке. При этом договор о залоге бездокументарных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации поскольку система учета и регистрации прав на эмиссионные ценные бумаги установленная Законом о рынке ценных бумаг не является системой государственной регистрации .
В практике возник вопрос возможно ли взыскание кредитной задолженности в случае смерти должника с поручителя который по договору с кредитной организацией несет солидарную ответственность с должником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по погашению кредита а также несет ответственность за любого нового должника если есть наследники должника и наследственное имущество По мнению Президиума ВС РФ на основании ст.1112 1175 ГК РФ наследник должника при условии принятия им наследства становится должником перед кредитором в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Если в договоре поручительства содержится условие о согласии поручителя отвечать за любого нового должника поручитель становится ответственным за исполнение наследником обязательства п.2 ст.367 ГК РФ. Поскольку в силу закона наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества ст.1175 ГК РФ то при отсутствии или недостаточности наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения соответственно полностью или в недостающей части наследственного имущества п.1 ст.416 ГК РФ. Поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства а также в случае изменения этого обязательства влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя без согласия последнего п.1 ст.367 ГК РФ. Исходя из содержания приведенных правовых норм поручительство прекращается в той части в которой прекращается обеспеченное им обязательство и поручитель должен нести ответственность перед кредитором в пределах стоимости наследственного имущества. В случае смерти должника и при наличии наследника и наследственного имущества взыскание кредитной задолженности возможно с поручителя в пределах стоимости наследственного имущества если в договоре поручителя с кредитной организацией поручитель дал кредитору согласие отвечать за нового должника .
Продолжая тему судебной практики по обеспечительным сделкам в банковском кредитовании нужно задеть еще вопрос такого вида обеспечения как банковская гарантия. Банковская гарантия в первую очередь является обеспечением надлежащего исполнения принципалом своих обязательств перед бенефициаром по основному договору. В таком случае требование об уплате сумм по банковской гарантии заявленное бенефициаром после прекращения основного договора может привести к неосновательному обогащению бенефициара. При этом объявленная законодателем независимость банковской гарантии вступает в противоречие с самим назначением способов обеспечения исполнения обязательств имеющих акцессорный характер и с теоретической точки зрения такая независимость представляет собой юридическую аномалию. Бенефициар уже получивший надлежащее исполнение по обязательству желая неосновательно обогатиться обращается к гаранту с требованием о выплате. При таких исках суды обязаны отказать бенефициару на основании ст.10 ГК РФ . Судебная практика исходит из того что гарантия считается выданной не с момента составления а с момента направления или вручения ее бенефициару т.е. речь идет не просто о сообщении о согласии принять на себя определенные обязательства а об осуществлении действий по передаче бенефициару письменного документа. В случае возникновения судебного спора суд может признать гарантию ничтожной в силу ст.168 ГК РФ а гарантийное обязательство перед бенефициаром – не возникшим если гарант не сможет доказать факт вручения или направления гарантии бенефициару . Нужно еще отметить что отсутствие письменного соглашения между принципалом и гарантом не влечет недействительности гарантийного обязательства гаранта перед бенефициаром . Но поскольку срок на который выдана гарантия является существенным условием гарантийного обязательства при его отсутствии гарантийное обязательство в силу ст.432 ГК РФ следует считать не возникшим .
Часто судам приходится сталкиваться с требованиями заемщиков о признании кредитных договоров недействительными. Самым распространенным основанием служит нарушение при их совершении законодательства о крупных сделках и сделках с заинтересованностью. Особый порядок таких сделок содержится в законодательстве об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью. Относительно к кредитному договору речь идет о ситуации когда юридическое лицо действующее в названных организационно-правовых формах выступает в роли заемщиков. Крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок связанных с приобретением отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества стоимость которого составляет 25 и более балансовой стоимости активов общества определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату . Уплата процентов по кредиту входит в состав основного обязательства по кредитному договору ст.819 ГК РФ. При определении суммы сделки которая может быть отнесена к крупной не подлежит включению в нее проценты начисляемые за просрочку исполнения денежного обязательства ст.395 ГК РФ а также иные суммы взимаемые с должника в порядке применения к нему мер ответственности неустойка штраф пени. Предусмотренные кредитным договором проценты за пользование кредитом в течение предусмотренного договором срока не являются мерой ответственности и должны учитываться при определении суммы сделки . Но кредитный договор не может быть квалифицирован крупной сделкой в том случае если он совершается акционерным обществомобществом с ограниченной ответственностью в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. С учетом того что почти ни один участник имущественного оборота не обходится в своей деятельности без кредита кредитные договоры заключенные без указания конкретной цели использования полученных денежных средств либо с указанием некой общей цели должны рассматриваться именно в качестве сделок совершенных обществом в процессе обычной хозяйственной деятельности . Сделками с заинтересованностью понимаются сделки в том числе заем кредит залог поручительство в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров наблюдательного совета акционерного общества лица осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества или акционера общества имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более голосующих акций общества а также лица имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях если они их супруги родители дети полнородные и не полнородные братья и сестры усыновители и усыновленные и или их аффилированные лица
являются стороной выгодоприобретателем посредником или представителем в сделке
владеют каждый в отдельности или в совокупности 20 и более процентами акций долей паев юридического лица являющегося стороной выгодоприобретателем посредником или представителем в сделке
занимают должности в органах управления юридического лица являющегося стороной выгодоприобретателем посредником или представителем в сделке а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица
в иных случаях определенных уставом общества .
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил что к сделкам подпадающим под признаки указанные в пункте 1 статьи 81 Закона заключаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности положения Закона об одобрении их не применяются если их условия существенно не отличаются от условий аналогичных сделок совершавшихся между обществом и заинтересованным лицом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности имевшей место до момента когда заинтересованное лицо стало таковым. Данное исключение действует лишь до момента проведения обществом следующего общего собрания акционеров. Помимо этого в соответствии с пунктом 6 статьи 83 Закона общее собрание акционеров вправе принять решение об одобрении сделки сделок между обществом и заинтересованным лицом которая может быть совершена в будущем в процессе осуществления обществом его обычной хозяйственной деятельности. В таком решении должна быть указана предельная сумма будущей сделки сделок оно имеет силу до следующего годового общего собрания акционеров . Крупные сделки и сделки в совершении которых имеется заинтересованность заключенные с нарушением установленных законом требований могут быть признаны недействительными по иску общества или акционера пункт 6 статьи 79 и пункт 1 статьи 84 Закона. Иски о признании таких сделок недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для оспоримых сделок . При применении последствий недействительности сделки займа кредит суду следует учитывать что сторона пользовавшаяся заемными средствами обязана возвратить полученные средства кредитору а также уплатить проценты за пользование денежными средствами на основании пункта 2 статьи 167 Кодекса за весь период пользования средствами .
Для кредитных договоров характерно установление сторонами помимо процентной ставки за пользование кредитом и так называемых повышенных процентов которые заемщик обязан выплачивать кредитору в случае невозврата кредита в предусмотренный кредитным договором срок. Согласно п.15 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 1314 проценты предусмотренные п.1 ст.811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа в случаях когда заемщик не возвращает в срок сумму займа на эту сумму подлежат уплате проценты в размере предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса со дня когда она должна была быть возвращена до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса являются мерой гражданско-правовой ответственности. Указанные проценты начисляются на эту сумму без учета начисленных на день возврата процентов за пользование заемными средствами. Когда в договоре займа либо в кредитном договоре установлено увеличение размера процентов в связи с просрочкой уплаты долга размер ставки на которую увеличена плата за пользование займом следует считать иным размером процентов установленными договором в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Повышенные проценты квалифицируются как сложный правовой институт состоящий из платы за пользование заемными денежными средствами и процентов как формы ответственности за неисполнение денежного обязательства в сумме превышающей эту плату. В этом же пункте постановления разъясняется что при наличии в договоре условий о начислении при просрочке возврата долга повышенных процентов а также неустойки за то же нарушение за исключением штрафной кредитор вправе предъявить требование о применении одной из мер ответственности не доказывая факта и размера убытков понесенных им при неисполнении денежного обязательства. На сумму несвоевременно уплаченных процентов за пользование заемными средствами когда она подлежат уплате до срока основной суммы займа проценты на основании п.1 ст.811 ГК РФ не начисляются если иное прямо не предусмотрено законом или договором.
Таким образом можно сделать следующие выводы из анализа судебной практики
если иные существенные условия кредита напечатаны мелким шрифтом которая лишает потребителей рекламы возможности воспринять полный текст рекламы то в таком случае информация о существенных условиях выдачи кредита указанная в рекламе мелким шрифтом признается отсутствующей а реклама – нарушающей ч.3 ст.28 Закона о рекламе
кредитная организация до заключения кредитного договора обязана предоставить заемщику — физическому лицу информацию о полной стоимости кредита
признано незаконной взимание банком комиссии за открытие и ведение ссудного счета поскольку действия банка по открытию и ведению счета не являются самостоятельной банковской услугой
денежные средства не могут быть предметом залога так как одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога
наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества ст.1175 ГК РФ то при отсутствии или недостаточности наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения соответственно полностью или в недостающей части наследственного имущества
часто судам приходится сталкиваться с требованиями заемщиков о признании кредитных договоров недействительными. Самым распространенным основанием служит нарушение при их совершении законодательства о крупных сделках и сделках с заинтересованностью
требование бенефициара к гаранту о выплате когда он уже получил надлежащее исполнение по обязательству часто признается незаконным и суды как правило отказывают в подобном иске
для кредитных договоров характерно установление сторонами помимо процентной ставки за пользование кредитом и так называемых повышенных процентов которые заемщик обязан выплачивать кредитору в случае невозврата кредита в предусмотренный кредитным договором срок что является мерой гражданско-правовой ответственности. Указанные проценты начисляются на эту сумму без учета начисленных на день возврата процентов за пользование заемными средствами.
2.5 Исследование коллизий и пробелов в законодательстве регулирующем банковское кредитование
Первой проблемой можно назвать проблемы связанные с определением кредитного договора и вытекающие из этого трудности в применении. Это касается споров вокруг квалификации кредитного договора как публичного. Существует мнение что согласно ст. 437 ГК РФ кредитный договор является публичным договором потому что в допускаемых рекламах кредита банки совершают публичную оферту с приглашением любого заключить кредитный договор с любым обратившимся к ним так как данная реклама обращена к неопределенному кругу лиц и имеет существенные условия договора . И соответственно банк или иная кредитная организация не имеет права при обращении к ним отказать в заключении кредитного договора. В соответствии с п.1 ст. 426 публичным договором признается договор заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров выполнению работ или оказанию услуг которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого кто к ней обратится розничная торговля перевозка транспортом общего пользования услуги связи энергоснабжение медицинское гостиничное обслуживание и т.п. коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора кроме случаев предусмотренных законом и иными правовыми актами. Таким образом чтобы кредитный договор признать публичным нужно непосредственное прямое указание в Гражданском кодексе или коммерческая организация должна недвусмысленно сообщать что данный договор она готова заключить с любым кто к ней обратится т.е. должна усматриваться воля лица делающего предложение заключить договор на указанных в предложении условиях с любым кто отзовется. Касательно банковского кредитования ни первое и ни второе условие не установлено. Поэтому кредитный договор не признается публичным договором и в связи с чем банк нельзя заставить заключить кредитный договор. Следовательно рекламу кредитного договора надо признать как приглашение делать оферты если иное не указано в ней прямо согласно п.1 ст. 437 ГК РФ.
Некоторые авторы справедливо отмечают что §2 гл.42 «Кредит» должен быть переименован на «Банковский кредит» для более полного и четкого понимания и во избежание путаницы бывшей как среди научной литературы так и в письмах ЦБ РФ где смешались понятия кредит другими понятиями такими как «ссуда» или «заем». Тем более данный параграф главы 42 ГК РФ посвящен именно банковскому кредиту а не кредиту вообще поэтому предлагается уточнить название параграфа для ясного разграничения от общих категорий «кредит». Необходимо законодательно дать определение понятия кредита как правовой категории содержащей в себе экономическую основу для ясного осмысления данного понятия. Полагаем что определение банковского кредитования как «самостоятельной осуществляемой на свой риск лицензированной и направленной на извлечение прибыли предпринимательской деятельности кредитной организации заключающаяся в предоставлении как собственных так и привлеченных во вклады денежных средств заемщику на условиях возвратности срочности платности» учитывает все ее особенности и раскрывает сущность.
Многие сложности практики применения законодательства о потребительском кредитовании связаны с одновременным действием двух нормативно-правовых актов — §1 и §2 главы 42 ГК РФ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. 2300- I «О защите прав потребителей». Кредитные организации часто включают в договоры потребительского кредита условие согласно которому заемщик-потребитель вправе вернуть кредит досрочно если уплатит банку соответствующее вознаграждение. Существует две точки зрения по данному вопросу. Первая – такое условие противоречит ст. 32 Закона о защите прав потребителей в силу которой потребитель вправе в любое время отказаться от исполнения договора. Вторая – для досрочного возврата кредита потребителем необходимо получение им предварительного согласия банка на основании п.1 ст. 810 ГК РФ. То есть банк вправе поставить свое согласие на досрочный возврат кредита в зависимость в частности от уплаты соответствующего вознаграждения. Согласно второй позиции ст.32 регулирует лишь случаи когда потребитель отказывается от исполнения договора не исполненного контрагентом. В диспозиции нормы отсутствует какое-либо ограничение на ее применение случаями неисполнения договора контрагентами потребителя. Самым оптимальным решением данного спора может стать принятие специального закона о потребительском кредитовании проект которого был внесен 31 октября 2002 года в Государственную Думу РФ Приложение 5. Часть 2 ст.16 проекта предоставляет потребителю право досрочно возвратить денежные средства. В случае принятия законопроекта проблема будет решена в пользу потребителя.
Сумма которую согласно кредитному договору обязан заплатить заемщик за досрочный возврат суммы кредита банку нельзя назвать процентами за период со дня фактического возврата кредита по согласованный в договоре «плановый» срок возврата кредита. Основанием обязательства заемщика платить проценты за пользование кредитом является фактическое наличие у него банковского капитала в форме кредита. Когда кредит возвращен банку в полном объеме основание для уплаты процентов отсутствует .
Законопроект «О потребительском кредитовании» расширяет права заемщика на получение информации о стоимости кредитной услуги а также определяет условия возможного отказа от кредита. В нем также содержатся положения защищающие и гарантирующие права кредитора. Законопроект регулирует отношения между кредитором коллекторским агентством и заемщиком возникающие после предоставления кредита в частности в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Одна из задач законопроекта сводится к тому чтобы добиться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита
Далее нужно сказать о проекте федерального закона «О защите прав и законных интересов физических лиц при взыскании задолженности» Приложение 6 который определяет правовые основы регулирования и принципы осуществления деятельности по взысканию задолженности с физических лиц требования к субъектам а также порядок осуществления такой деятельности в Российской Федерации. Основная цель проекта федерального закона «О защите прав и законных интересов физических лиц при взыскании задолженности» — это защита прав и интересов должника-физического лица в том числе защита прав на неприкосновенность частной жизни личной и семейной тайны. Кроме того законом предлагается урегулировать деятельность так называемых «коллекторов» — предполагается установить для них правила саморегулирования согласно закону «О саморегулируемых организациях» с обязательным страхованием имущественной ответственности и правом на формирование соответствующего компенсационного фонда а также установить основные правила их деятельности.
Так согласно ст. 4 законопроекта при осуществлении деятельности по взысканию долгов взыскателю запрещается
— осуществлять сбор сведений связанных с личной жизнью с политическими и религиозными убеждениями отдельных лиц разглашать такие сведения в случае если они стали известны в связи с осуществлением деятельности по взысканию задолженности
— совершать действия посягающие на права и свободы граждан а также ставящие под угрозу жизнь здоровье честь достоинство деловую репутацию и имущество граждан и т.д.
В статье перечислены основные нарушения прав с которыми сегодня приходится сталкиваться должнику в общении с коллекторскими фирмами. Предполагается что принятие законопроекта позволит рынку этих услуг принять цивилизованные формы а права должников будут в большей мере защищены.
Помимо принятия перечисленных законов для комплексного регулирования рынка потребительского кредитования целесообразно принять законопроект о банкротстве физических лиц Приложение 7 который несмотря на свое пугающее название направлен прежде всего на защиту частных банковских клиентов попавших в тяжелую финансовую ситуацию. В частности попавший в трудную жизненную ситуацию гражданин сможет обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Законопроектом предполагается дополнение закона о банкротстве главой регламентирующей банкротство физических лиц. В соответствии с ее нормами банкротом может быть объявлен гражданин задолженность которого превысила сумму 50 тыс. руб. а просрочка выплаты составляет полгода.
Процесс кодификации надо начинать поскольку объем законодательных актов регулирующих банковскую деятельность значительно расширился. В связи с этим целесообразно обсуждать концепцию Банковского кодекса в перспективе ее принятие позволит проанализировать весь накопленный основной нормативный материал банковского законодательства.
Нужно активно обсуждать на уровне законодательного органа возможности установления банком предоставившим кредит банковского контроля за финансовым состоянием заемщика что представляется мерой весьма полезной которая могла оказать плодотворное влияние на состояние имущественного оборота в целом о чем свидетельствует например практика банков США Англии и некоторых других стран где правомочия банка по осуществлению банковского контроля за платежеспособным состоянием и деятельностью заемщика составляют значительную часть условий кредитных договоров .
Некоторые ученые в рамках исследования банковского кредита пишут о проблеме определения понятия кредитной организации. В.В. Витрянский пишет «… вызывает недоумение положение о том что кредитная организация должна осуществляться банковские операции «для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности» . Наверное законодатель имел в виду предпринимательскую деятельность. Но по утверждению В.В. Витрянского понятие «предпринимательской деятельности» не ограничивает свое содержание тем что тот кто ее осуществляет имеет основной своей целью извлечение прибыли. В соответствии п.1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная осуществляемая на свой риск деятельность направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом продажи товаров выполнения работ или оказания услуг лицами зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. В связи с этим по утверждению В.В. Витрянского признаком кредитной организации должно служить то обстоятельство что совершение банковских сделок является для кредитной организации основным видом предпринимательской деятельности. Определение понятия кредитной организации должно содержать указание на ее целевую правоспособность и на то что она должна быть зарегистрирована в качестве именно кредитной организации. Далее профессор указывает на то что «сложно объяснить с разумных позиций содержащееся в ст.1 Закона о банках и банковской деятельности положение о том что «кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество»». Хозяйственное общество является собственником своего имущества в том числе переданного ему учредителями в качестве вкладов в уставный капитал п.1 ст.66 ГК РФ. Поэтому отмечает профессор хозяйственное общество может быть образовано на основе только частной формы собственности и использование данной экономической категории для определения законодательных признаков кредитной организации вообще представляется по мнению ученого нецелесообразным. В.В. Витрянский предлагает допустить создание кредитных организаций в организационно-правовой форме хозяйственных товариществ при которой в наибольшей степени обеспечивалась бы защита прав кредиторов имея в виду что учредители хозяйственного товарищества – полные товарищи несут субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества п.1 ст.75 ГК РФ.
Важной темой является вопрос о банковской тайне. Дело в том что кредитная организация имеет право уступить право требования любому другому субъекту не являющемуся кредитной организацией включая коллекторские агентства. Но сведения об операциях клиента и о нем самом являются банковской тайной доступ к которой ограничен. Коллекторские агентства не включены в список органов имеющих доступ к банковской тайне. Этот вопрос был решен Верховным Судом РФ который указал что разрешая дела по спорам об уступке требований вытекающих из кредитных договоров с потребителями физическими лицами суд должен иметь в виду что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем физическим лицом лицам не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности если иное не установлено законом или договором содержащим данное условие которое было согласовано сторонами при его заключении. То есть право кредитных организаций уступать задолженность по кредитному договору с заемщиком-физическим лицом коллекторам при наличии такого условия в кредитном договоре получило судебную защиту. Полагаем что целесообразно было бы включить коллекторские агентства в перечень субъектов имеющих право на доступ к банковской тайне предварительно оформив правовую основу их соответствующей деятельности.
Некоторые сложности создает и Банк России. Речь о возможности исполнения банком-кредитором обязательства по предоставлению кредита в ином порядке нежели путем зачисления соответствующих денежных средств на банковский счет заемщика. Банк России включил в одно из своих положений норму о том что предоставление банком денежных средств юридическим лицам осуществляется только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на расчетный счет или корреспондентский счет. Эту проблему рассматривает детально Л.Г. Ефимова которая утверждает что принцип свободы договора может быть ограничена только федеральным законом а не нормативным актом Банка России . Другого мнения придерживается В.В. Витрянский обосновывающий цель нормы в определении обычного порядка предоставления банками организациям денежных средств и пишет что норма не содержит запрет на использование сторонами кредитного договора общих положений о порядке исполнения обязательств содержащихся в ГК РФ. Профессор В.В. Витрянский далее пишет что существует несколько способов обхода расчетного счета заемщика и самой распространенной называет перечисление банком на основе платежных поручений заемщика третьим лицам денежных средств учитываемых на ссудном счете открытом банком во исполнение кредитного договора. Исполнением обязательства банком не заемщику а управомоченным заемщиком третьим лицам в соответствии со ст. 312 ГК РФ признается исполнение обязательства надлежащему лицу переадресовка исполнения. Положение 54-П также предусматривает некоторые ограничения форм предоставления банками денежных средств физическим лицам которое может осуществляться как указано в п.2.1.2 Положения в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковский счет клиента-заемщика физического лица под которым в целях настоящего Положения понимается также счет по учету сумм привлеченных банком вкладов физических лиц в банке либо наличными денежными средствами через кассу банка. В сфере потребительского кредитования граждан Банк России жестко проводит линию исключающую возможность квалификации любых правоотношений при которых денежные средства предварительно не зачисляются банками на банковские счета или на счета депозитов граждан в качестве кредитных договоров. Согласно одному из разъяснений Банка России устанавливая порядок предоставления денежных средств физическим лицам Банк России руководствовался нормами гл.42 «Заем и кредит» ГК РФ которые однозначно определяют состав субъектов в отношениях возникающих при заключении кредитного договора – банк-кредитор и заемщик а также предмет кредитного договора – предоставление банком-кредитором денежных средств заемщику и исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору в том числе по уплате процентов за пользование кредитом т.е. ст.819 не предусмотрены взаимоотношения ни банка-кредитора ни заемщика – физического лица с третьим лицами. Поэтому взаимоотношения заемщика по кредитному договору с третьими лицами не являются предметом кредитного договора. Когда договорами заключаемыми между банками и физическими лицами предусматривается обязанность банка по оплате потребительских товаров приобретенных физическим лицом Банк России не усматривает кредитных правоотношений. В.В. Витрянский объясняет это тем что Банк России считает осуществление расчетов за приобретенный товар должно производиться посредством банковских карт или путем списания со счета вклада.
Надо сказать пару слов об ответственности кредитных организаций. Если говорить кратко то необходимо отметить что Федеральный закон от 10 июля 2002 г. 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации Банке России» не устанавливает ни понятия вины кредитной организации ни условий ее ответственности. В российском праве не разработана доктрина безвиновной ответственности юридических лиц в публично-правовых отношениях. В связи с этим возникает вопрос применения по аналогии ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ в которой приводится понятие вины юридического лица «Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения если будет установлено что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению». По сути данное положение определяет понятие вины как не совершение юридическим лицом действий что является не субъективной а объективной стороной правонарушения. Понятие вины обычно связывается с психическим отношением лица к своим действиямбездействиям. Поэтому трудно рассматривать вопрос вины как необходимого элемента правонарушения банка предусмотренного ст. 74 Закона.
Таким образом надо заключить что кредитный договор не признается публичным договором и в связи с чем банк нельзя заставить заключить кредитный договор. Не решен законодательно вопрос о передаче информации о заемщике при переуступке кредита. Многие сложности практики применения законодательства о потребительском кредитовании связаны с одновременным действием двух нормативно-правовых актов — §1 и §2 главы 42 ГК РФ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. 2300- I «О защите прав потребителей» — согласно п.2 ст.810 ГК РФ возможность досрочного возврата кредита всецело зависит от усмотрения банка а по смыслу ст.32 Закона о защите прав потребителей решение о досрочном возврате кредита принимается по усмотрению потребителя.
По мнению большинства исследователей нынешнее регулирование деятельности банков противоречит п.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации согласно которой права граждан могут ограничиваться только федеральным законом но пока основной массив отношений в банковской сфере регулируется подзаконными актами Банка России. Принцип свободы договора по мнению многих ученых может быть ограничена только федеральным законом а не нормативным актом Банка России. Также надо отметить Центральный Банк Российской Федерации при привлечении к административной ответственности осуществляет именно банковский надзор пруденциальный а не административный.
Нужно активно обсуждать на уровне законодательного органа возможности установления банком предоставившим кредит банковского контроля за финансовым состоянием заемщика.
В связи с изложенными положениями данного исследования считаем целесообразным внесения изменений в законодательство следующего характера
ст.1 «Основные понятия настоящего Федерального закона» Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. 395-I дополнить вышеуказанным определением понятия банковского кредитования а также в определении кредитной организации изложить следующим образом «Кредитная организация — юридическое лицо совершение банковских сделок и операций для которой является основным видом предпринимательской деятельности на основании специального разрешения лицензии Центрального банка Российской Федерации Банка России предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество и товарищество»
исключить пункт «Получение прибыли не является целью деятельности Банка России» ст.1 ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации» чтобы закрепить за Центральным Банком Российской Федерации в качестве одной из целей деятельности получение прибыли что позволит увеличить размер денежных средств которые Банк России будет отчислять в бюджет государства
ввести в действующем законодательстве четкое закрепление полномочий Правительства РФ при проведении денежно-кредитной политики которые определяли бы его место путем более подробного описания взаимоотношений Банка России с органами государственной власти в главе IV ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации» и включения сюда содержания главы V
абзац второй ст.1 «Статус цели деятельности функции и полномочия Центрального банка Российской Федерации Банка России определяются Конституцией Российской Федерации настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами» Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации Банке России» от 10 июля 2002 г. 86-ФЗ изменить следующим образом функции и полномочия в области исполнительной деятельности государства предусмотренные Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом Банк России осуществляет независимо от других федеральных органов государственной власти органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления
дополнить положения Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. 395-I нормами которые регламентировали бы порядок и особенности осуществления банковского кредитования аналогично тому как это имеет место применительно к сберегательному делу глава VI закона
ст.4 «Банк России выполняет следующие функции» Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации Банке Росии» от 10 июля 2002 г. 86-Фз дополнить пунктом 3.1 следующего содержания регулирует деятельность банков в процессе осуществления ими банковского кредитования
отменить жесткий запрет на кредитование Банком России органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Федерации а так же органов местного самоуправления оговорив что такое кредитование может осуществляться в режиме целевого кредита только на реализацию антикризисных программ большого социального и общественного значения. Реализация указанного предложения предполагается путем внесения соответствующих изменений в ст. 22 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации Банке России» от 10 июля 2002 г. 86-ФЗ
исключить п.2.1. из Положения ЦБР от 31 августа 1998 г. 54-П «О порядке предоставления размещения кредитными организациями денежных средств и их возврата погашения» с последующим переносом содержания нормы в Закон о банках и банковской деятельности
включить коллекторские агентства в перечень субъектов имеющих право на доступ к банковской тайне предварительно оформив правовую основу их соответствующей деятельности путем соответствующего изменения в ст.26 Закона о банках и банковской деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитование – долгосрочный кредит предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости земли производственных и жилых зданий помещений сооружений.
Ипотечный кредит– это денежные средства предоставленные на приобретение жилья выбранным банком которые выплачиваются на протяжении довольно долгого периода временичаще всего от10 до15 лет. Для большего количества обычных граждан жилищный ипотечный кредит далее ипотека – единственный возможный источник для приобретения собственного жилья.
Во многих странах ипотечное кредитование используется в качестве инструмента улучшения жилищных условий. В городах России цены на жилье иногда столь велики по сравнению со средним заработком что люди вынуждены приобретать его в ипотеку переплачивая проценты по кредиту. В настоящее время миллионы жителей РФ уже имеют ипотечные обязательства. И их количество постоянно растет.
С 2014 года стартовала новая государственная программа на рынке ипотеки– Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года далее– стратегия которая является формированием единых ориентиров всех участниковзаемщика и кредиторов рынка по принципам ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
Согласно стратегии развитие ипотеки в России должно стать комплексным и четко структурированным процессом. Предусмотренные в документе изменения и новации коснутся не только государственных и коммерческих ипотечных институтов но и принципов их взаимодействия с потребителями.
Государство рассматривает ипотеку как механизм благодаря которому возможно решение задач огромной социальной важности для всей страны проблемы недостаточного количества квадратных метров проблемы финансового обеспечения капитального строительства и многое другое.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор содержащий обеспеченное ипотекой обязательство не подлежит государственной регистрации однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Категорию «обращение взыскания» стоит рассматривать с точки зрения и процессуального и материального права. В зависимости от контекста под обращением взыскания на заложенное имущество понимается стадия реализации права залога основание прекращения права собственности на заложенное имущество способ защиты гражданских прав юридическая процедура субинститут залогового права.
Определяя правовую природу права залога стоит обратить внимание на то что ипотека порождает ограниченное вещное право но при этом обязательственная связь залогодержателя и залогодателя не утрачивается.
Опираясь на мнение юриста А.В. Абрамова следует отметить что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть осуществлен только с помощью исполнительной надписи нотариуса. При этом само соглашение о нем должно быть оговорено в договоре или закладной.
Под предметом ипотеки следует понимать само заложенное имущество. Кроме того чтобы предмет стал объектом взыскания следует установить факт сохранности предмета ипотеки к моменту обращения взыскания факт принадлежности его залогодателю на праве собственности либо праве хозяйственного ведения факт обременения ипотекой а также факт выделения объекта недвижимости для целей реализации и удовлетворения требований залогодержателя.
В связи с обесцениванием рубля в 2014-2015 гг. в российской экономике возникло немало проблем требующих скорейшего разрешения. Особое место среди них занимает проблема валютной ипотеки. Поскольку уровень процентных ставок по валютной ипотеке ниже чем по аналогичным рублевым кредитам многие заемщики чей доход был признан недостаточным для получения рублевой ипотеки оформили кредит в иностранной валюте. В условиях дешевого рубля доход таких заемщиков более не позволяет осуществлять регулярные выплаты по кредиту так как размер платежа увеличился в несколько раз а оцененная в рублях залоговая недвижимость уже не покрывает размер задолженности по ипотеке. Естественным следствием сложившейся ситуации стало повышение доли просроченной задолженности до 126 на начало 2015 года. Решение данной проблемы требует согласованных действий государственных органов и банковского сектора.
Необходимо разработать программу поддержки неплатежеспособных заемщиков которая будет включать процедуру отбора кандидатов на предоставление льготной конверсии валютной ипотеки.
Таким образом в настоящее время в России сложился ряд потенциальных условий для активного развития системы ипотечного кредитования в жилищной сфере. Они обусловлены с одной стороны наличием значительной неудовлетворенной потребности в жилье и с другой стороны поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием в государстве финансовых ресурсов.
Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения со средними доходами необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам повышение благосостояния населения нормализация ситуации на рынке недвижи-мости снижение цен на жилье закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов но и для заемщиков. Нельзя допускать чтобы пользуясь безвыходным положением заемщиков кредиторы действовали только в своих интересах превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон «Об ипотеке залоге недвижимости» от 16.07.1998 N 102-ФЗ действующая редакция от 07.05.2013
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. от 12.03.2014 N 33-ФЗ с изм. внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ от 28.07.2012 N 144-ФЗ
3. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. от 28.12.2013 г.